이 단지는 "당첨의 가치"를 묻는 것 자체가 성립하지 않는 상태입니다. 특별공급 경쟁률 0.24대 1, 1순위 사실상 전 타입 미달이었고, 무순위 청약이 반복된 끝에 2026년 7월 현재 공식 홈페이지에서 "선착순 동·호지정 계약중"입니다. 즉 청약 당첨이 아니어도 지금 아무나 같은 가격에 살 수 있으므로, 당첨 프리미엄(희소가치)은 0입니다.
가격 면에서도 분양가(평균 7.52억, 확장비 포함 시 약 7.85억)는 같은 생활권 준신축 대장의 최고 실거래(6.45억)보다 1억 이상, 2023~2024년식 최신축 시세(약 5.0~5.5억)보다 2억 이상 높습니다. 현재 시세 기준 안전마진은 명확한 마이너스이며, 이 분양가가 정당화되려면 입주 시점(2028년 말)까지 반도체 클러스터 효과로 역북동 시세가 30~50% 올라야 합니다. 시장 참여자들은 청약 미달로 이미 "그 베팅을 받지 않겠다"고 답한 상태입니다.
| 항목 | 평가 | 근거 |
|---|---|---|
| 안전마진 (시세 대비) | 나쁨 | 주변 실거래 대비 -1.1~-2.5억. 신축 프리미엄을 감안해도 2023~24년식 신축이 2억 이상 싸게 거래됨 |
| 당첨 희소성 | 없음 | 미달 → 무순위 반복 → 선착순. 청약통장을 쓸 이유가 없는 물건 |
| 금융·규제 조건 | 좋음 | 비규제(처인구), LTV 70%, 실거주 의무·재당첨 제한 없음, 계약금 1,000만원 정액, 중도금 60% 무이자, 전매제한 6개월(2026-07-07 이후 전매 가능) |
| 입지 호재 | 불확실 | 반도체 클러스터(SK하이닉스 원삼 첫 팹 2027년 가동 예정, 삼성 이동·남사 국가산단)는 실재하나, 국가산단 협의체 7개월 공전·호남 이전론 등 진행 리스크 보도. 역북동과 클러스터 간 직접 수혜 정도는 미검증 |
| 수급 환경 | 나쁨 | 처인구는 미분양 누적 지역(2025년 원클러스터 2단지 0.38:1, 2026년 원클러스터파크 0.2:1 등 대형 미분양 경쟁 물량 상존). 용인 상승세는 수지·기흥 중심이고 처인은 소외 |
| 단지 (입주연도) | 가격 | 비고 | 분양가 7.52억 대비 |
|---|---|---|---|
| 클루센트 분양가 (2028 입주 예정) | 7.52억 | 84B 최고 7.65억, 확장비 3,300만 별도 보도 | — |
| 우미린 센트럴파크 (2017) | 6.45억 | 2026-01 실거래, 생활권 최고가 사례 | -1.07억 |
| 동원로얄듀크 (2018) | 6.08억 | 2026-04 기준 최근 거래 | -1.44억 |
| 역북 지웰 푸르지오 (2017) | 5.90억 | 2026-04 기준 최근 거래 | -1.62억 |
| 드마크 데시앙 (2024, 김량장동) | 약 5.45억 | KB 거래범위 상단~매물가 추정 (당시 분양가 3.96~4.27억) | 약 -2.1억 |
| 서희스타힐스 포레스트 (2023) | 약 5.0억대 | "국평 약 5억원대" 보도 | 약 -2.5억 |
주목: 2024년식 신축(드마크 데시앙)의 분양가는 4억대였고 현재 시세도 5억대 중반입니다. 같은 처인구 생활권에서 불과 2년 사이 분양가가 7.5억으로 올라온 것이며, 신축 프리미엄·신대지구 입지 우위를 최대로 쳐줘도 기존 시세와의 갭이 이례적으로 큽니다. 리치고도 "주변 평당가 1,667만~1,940만원 대비 높은 가격대"로 평가했습니다.
| 단계 | 결과 |
|---|---|
| 특별공급 (2025-12-29, 423가구) | 접수 101건 — 0.24대 1 미달 |
| 1순위 (12-30) | 리치고 집계 기준 84A 0:1 · 84B 1:1 · 84C 0:1 — 사실상 전 타입 미달 (언론의 공식 최종 경쟁률 보도는 미확인) |
| 무순위 1차 (2026-02-02) | 84B 120가구(전체의 15%) — 무주택 세대구성원 대상, 청약통장 불요 |
| 무순위 반복 | 이후 30가구, 23가구(4차) 등 반복 진행 보도 |
| 2026-07 현재 | 공식 홈페이지 "선착순 동·호지정 계약중" — 잔여 물량 존재 (정확한 세대수 미확인) |
참고로 이건 이 단지만의 문제가 아니라 처인구 분양시장 전반의 상태입니다 — 2025년 5월 용인 푸르지오 원클러스터 2단지 0.38:1(약 1,000가구 미달), 2026년 1월 원클러스터파크 0.2:1, 용인시 미분양관리지역 지정 예상 보도(아시아경제). 입주 시점에 이 미분양 물량들과 경쟁하게 됩니다.
투자 목적이라면: 근거가 약합니다. 안전마진이 마이너스인 물건은 "입주 시점까지 시세가 분양가를 따라잡는다"는 베팅인데, 그 베팅의 성패가 반도체 클러스터 일정(협의체 공전·이전론 리스크 보도)이라는 통제 불가능한 변수에 걸려 있고, 전매가 자유로워도 프리미엄이 붙을 수요 기반 자체가 확인되지 않았습니다 (지금 선착순으로 사는 사람이 없어서 남는 물량이므로).
실거주 목적이라면: 조건부로 고려 가능하나, 같은 돈(7.5억+확장비)으로 역북동 준신축을 1억 이상 싸게 사고도 남는다는 비교를 이겨야 합니다. "2028년식 새 아파트 + 신대지구"에 1~2.5억의 프리미엄을 지불할 의사가 있는지의 문제이며, 급할 이유는 없습니다 — 선착순 물량이 남아 있는 한 청약·계약을 서두를 유인이 전혀 없고, 시행사가 향후 할인 분양이나 추가 혜택(발코니 무상 등)을 내놓을 가능성도 처인구 미분양 관행상 열려 있습니다.
이미 당첨/계약한 경우: 비규제라 재당첨 제한이 없으므로 계약 포기 시 청약통장 불이익이 없는 구조였고(무순위는 통장 자체가 불요), 계약을 이미 했다면 손익은 계약금 1,000만원+α와 위 시세 갭을 비교해 판단할 문제입니다. 구체적 위약 조건은 계약서 확인이 필요합니다.
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